(網經社訊)1月26日，京東集團(09618)旗下京東智能產發(fā)股份有限公司（“京東產發(fā)”）遞交招股書（詳見 #網經社 專題：http://m.99poke.cn/zt/lqdIpo/ ），成為繼京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)上市之后，劉強東旗下的第七個擬上市公司。
出品 | 網經社
撰寫 | 無痕
審稿 | 云馬
配圖 | 網經社圖庫
商業(yè)模式：輕重資產融合重塑供應鏈基礎設施價值邏輯
京東產發(fā)是京東集團孵化的專注于現(xiàn)代化供應鏈基礎設施開發(fā)、運營與資產管理的平臺型企業(yè)。其核心使命并非簡單提供倉儲空間，而是通過高標準物流園區(qū)、產業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等物理載體，為電商、制造、零售、汽車等多元行業(yè)提供“空間+服務+數(shù)據(jù)”的一體化供應鏈解決方案。歷經數(shù)年沉淀，公司已構建起“重資產開發(fā)筑基、輕資產運營提效、資本循環(huán)賦能”的三維商業(yè)模式。
在業(yè)務架構上，京東產發(fā)形成三大支柱協(xié)同發(fā)力：
基礎設施解決方案作為營收主干（2025年前9個月貢獻25.64億元，占比85.4%），涵蓋定制化高標倉、新能源汽車產業(yè)園、冷鏈樞紐及數(shù)據(jù)中心的全周期服務；
資產價值提升聚焦存量資產優(yōu)化，通過收購改造、綠色升級、智慧化運營實現(xiàn)增值，2020-2024年累計實現(xiàn)資產增值收益13億元，年均回報率達初始成本40%；
基金與合伙投資平臺管理則推動輕資產轉型，公司主導設立5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金及上交所首單倉儲REIT（嘉實京東倉儲基礎設施REIT），2024年管理費收入1.97億元，復合增長率達30%，基金管理規(guī)模占資產管理總規(guī)模33.7%。這種“開發(fā)-培育-退出-再投資”的閉環(huán)模式，顯著提升資本周轉效率，降低重資產模式的資金沉淀壓力。
對于京東產發(fā)遞交招股書，國內知名產業(yè)互聯(lián)網專家、網經社電子商務研究中心主任曹磊指出，京東產發(fā)遞交上市申請標志著其作為京東集團供應鏈基礎設施核心平臺的戰(zhàn)略升級邁出關鍵一步。
京東產發(fā)如果成功上市，將成為京東集團旗下的第七家上市公司，其他六家分別為京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)。
曹磊進而表示，港股上市將為京東產發(fā)注入資本活水，助力其加速輕資產轉型、擴大基金管理規(guī)模，并深化“倉儲+產業(yè)+數(shù)據(jù)”融合的資產策略，契合全球供應鏈韌性建設與智能制造升級趨勢。然而，能否在激烈競爭中進一步降低客戶依賴、優(yōu)化全球資產配置效率、平衡擴張與財務穩(wěn)健性，將成為決定其長期價值的關鍵。
財務表現(xiàn)：收入穩(wěn)步增長、核心盈利持續(xù)改善
招股書顯示，京東產發(fā)2023年實現(xiàn)總收入29.00億元，2024年增至34.00億元；2025年1月至9月收入達30.00億元，較2024年同期增長21.2%。其中，基礎設施解決方案業(yè)務為收入主體，2025年1月至9月貢獻25.64億元，占總收入85.4%；基金及合伙投資平臺管理業(yè)務2024年管理費收入為1.97億元，2020年至2024年復合增長率為30%。
利潤方面，公司2023年凈虧損18.29億元，2024年凈虧損12.00億元，2025年1月至9月凈虧損收窄至1.59億元；同期經調整凈利潤（非國際財務報告準則計量，通常剔除投資物業(yè)公允價值變動等非現(xiàn)金項目）分別為2.61億元、5.30億元和8.23億元，2025年1月至9月同比增長77.0%。毛利率由2023年的70.4%微降至2025年1月至9月的67.9%。投資物業(yè)公允價值變動在2023年至2025年9月30日期間累計影響損益約43.7億元。
對此，郭濤認為，京東產發(fā)財務呈現(xiàn)收入穩(wěn)步增長、核心盈利持續(xù)改善的特征。收入端近年來保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，核心來源為基礎設施解決方案與運營服務，同時通過拓展增值服務豐富收入結構。經調整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業(yè)務盈利能力增強，這得益于穩(wěn)定的出租率與運營效率優(yōu)化。
郭濤進而表示，但需警惕兩大關鍵問題：一是國際財務準則下仍存在持續(xù)虧損，主要受國內投資物業(yè)公允價值變動影響，雖屬非現(xiàn)金核算項，但可能影響資本市場對其估值的判斷；二是毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢，與行業(yè)龍頭存在差距，需重點關注成本控制與服務溢價能力。
風險提示：折射供應鏈基建轉型陣痛
京東產發(fā)在招股書中詳細披露了多項風險因素，這些風險點不僅關乎公司自身發(fā)展，也折射出中國供應鏈基礎設施行業(yè)面臨的共性挑戰(zhàn)。根據(jù)招股書"風險因素"章節(jié)，公司主要面臨以下風險：
行業(yè)競爭風險：國內供應鏈基礎設施行業(yè)競爭日益激烈，普洛斯、萬緯物流等頭部企業(yè)及傳統(tǒng)地產商加速布局，可能導致租賃價格下行、行業(yè)毛利率承壓。
客戶集中度風險：2025年1–9月，前五大客戶貢獻收入占比36.3%，其中最大客戶（京東物流）占比28.7%。若主要客戶業(yè)務需求發(fā)生重大變化，可能對經營業(yè)績產生顯著影響。
流動性與財務結構風險：截至2025年9月30日，流動負債凈額266億元，流動資產65.6億元僅覆蓋流動負債的24.6%；資產負債率為68.2%，高于行業(yè)平均水平，存在短期償債壓力。
海外業(yè)務拓展風險：海外項目面臨地緣政治不確定性、各國政策法規(guī)差異、本地化運營難度、文化適應及人才儲備等挑戰(zhàn)，項目落地周期與盈利回報存在不確定性。
投資物業(yè)公允價值波動風險：2023年至2025年9月30日期間，投資物業(yè)公允價值變動累計影響損益約43.7億元。該變動屬非現(xiàn)金項目，但持續(xù)影響國際財務報告準則下的凈利潤表現(xiàn)。
戰(zhàn)略轉型執(zhí)行風險：公司正推進“開發(fā)-培育-退出-再投資”的輕資產轉型路徑，但基金與合伙投資平臺管理業(yè)務規(guī)模仍有限（2024年管理費收入1.97億元），轉型速度與資本循環(huán)效率存在不及預期的可能。
資產運營風險：盡管已竣工園區(qū)平均出租率超90%，但若宏觀經濟波動、區(qū)域供需失衡或客戶經營狀況惡化，可能導致空置率上升、租金收繳延遲等運營壓力。
曹磊指出，京東產發(fā)風險披露全面審慎，既體現(xiàn)合規(guī)透明度，也反映行業(yè)共性挑戰(zhàn)。其核心破局點在于：加速外部客戶拓展，將京東生態(tài)協(xié)同優(yōu)勢轉化為跨行業(yè)服務競爭力；通過REITs、基金等工具持續(xù)優(yōu)化資產結構，緩解流動性壓力；審慎推進海外布局，優(yōu)先聚焦中資企業(yè)聚集區(qū)域驗證單點盈利模型。
戰(zhàn)略突圍：差異化競爭破“內卷” 全球化布局需跨越“水土不服”
從行業(yè)背景來看，京東產發(fā)的上市籌備，契合了智能制造與供應鏈基礎設施升級的行業(yè)趨勢。近年來，在《中國制造 2025》及 " 十四五 " 智能制造發(fā)展規(guī)劃等政策推動下，中國智能制造行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，2024 年市場規(guī)模已突破 3.2 萬億元，預計 2025 年將接近 3.8 萬億元，物流、產業(yè)園等基礎設施作為供應鏈的核心載體，市場需求持續(xù)旺盛。
而在全球供應鏈重構的背景下，企業(yè)對高標準、智能化基礎設施的需求進一步提升，為京東產發(fā)這類具備技術與規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)提供了廣闊的市場空間。
郭濤認為，國內供應鏈基礎設施行業(yè)呈現(xiàn)頭部集中格局，行業(yè)龍頭憑借先發(fā)優(yōu)勢與全球網絡占據(jù)領先地位，另有依托大型集團資源的玩家快速崛起，在規(guī)模與客戶資源上形成競爭優(yōu)勢。
郭濤表示，京東產發(fā)的突圍路徑聚焦差異化競爭：一是依托京東供應鏈核心能力，在新能源汽車、跨境電商等新興領域打造標桿服務案例，精準吸引第三方優(yōu)質客戶；二是通過數(shù)智化運營提升資產使用效率，以穩(wěn)定的服務質量鞏固市場份額；三是加速海外市場布局，在多個海外地區(qū)落地項目，避開國內存量市場的激烈競爭。
郭濤進而表示，其挑戰(zhàn)不容忽視，電商巨頭與傳統(tǒng)地產企業(yè)紛紛入局賽道，可能引發(fā)行業(yè)競爭加劇，壓縮利潤空間；海外拓展則面臨本地化政策適配、人才儲備、市場需求對接等多重風險，短期難以形成規(guī)模效應。對投資人而言，其第三方客戶占比提升速度與海外項目盈利回報能力，是判斷長期競爭力的核心。
京東產發(fā)的港股IPO，不僅是京東生態(tài)資本化版圖的完善，更是中國供應鏈基礎設施行業(yè)走向專業(yè)化、資本化的標志性事件。其“輕重結合”模式驗證了重資產運營與資本效率的平衡可能，而外部客戶占比提升、全球化布局則昭示其獨立成長野心。
【小貼士】
產業(yè)電商作為網經社發(fā)展的起點賽道，在平臺建設、內容體系、智庫、數(shù)字賦能、會議等方面取得了諸多成果，并構建了圍繞產業(yè)電商公司打造了專業(yè)服務體系。（如果您是產業(yè)電商業(yè)內人士，歡迎合作洽談咨詢加微信：www-100ec-cn）
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